娄底市人民政府令

第 20 号

《娄底市城市房地产开发经营管理办法》已经2007年2月28日第2次市政府常务会议通过，现予发布，自2007年6月1日起施行。

市长林武

二○○七年五月十日

娄底市城市房地产开发经营管理办法

第一章总则

第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地开发经营活动的监督管理，维护房地产市场秩序，促进和保障房地产业的持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》等法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条房地产开发企业在本市从事城市房地产开发经营活动和有关行政管理部门对房地产经营活动实施监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称城市房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售(包括预售、现售)、出租商品房的行为。

第四条娄底市建设局是娄底市房地产开发经营的主管部门，负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作,下设娄底市房地产开发经营管理办公室，具体负责房地产开发经营管理的日常工作，并对房地产开发企业实行行业管理。县(市)人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门(以下均简称房地产开发主管部门)负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。

县级以上人民政府发展与改革、国土资源、规划、工商、物价、房产等管理部门，依照有关法律、行政法规的规定，做好房地产开发经营的有关监督管理工作。

第二章房地产开发企业资质管理

第五条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时，应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。

第六条从事房地产开发经营活动，必须按照国家规定依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。

资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。

第七条房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，按照资质核定权限，持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》：

(一)营业执照；

(二)企业章程；

(三)验资证明；

(四)企业法定代表人的身份证明；

(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同；

(六)法律、法规规定的其他资料。

第八条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。新设立的房地产开发企业，给予暂定资质，设立条件不得低于四级资质标准。其资质条件按照《房地产开发企业资质管理规定》和《湖南省城市房地产开发经营管理办法》的有关规定进行审查。

第九条房地产开发企业的资质按照《湖南省城市房地产开发经营管理办法》实行分级审批。

第十条房地产开发企业应当按照《湖南省城市房地产开发经营管理办法》和核定的资质等级，在规定范围内从事房地产开发经营活动，不得越级承担业务。

第十一条房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销、变更手续。

房地产开发企业破产、歇业，应当在向工商行政管理部办理注销营业执照后的15天内，到原资质审批部门注销资质证书。

第三章房地产开发建设管理

第十二条市、县(市)人民政府建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地规划、城市规划和市场需求，会同同级发展和改革、国土资源、规划等有关部门，编制辖区内的房地产开发建设年度计划。

第十三条房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以招标、拍卖或者挂牌等公开出让方式取得。

县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时，对下列事项，应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见：

(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

(二)城市规划设计条件；

(三)基础设施和公共设施的建设要求；

(四)基础设施建成后产权界定；

(五)项目拆迁补偿、安置要求；

(六)房地产开发企业资质和诚信情况。

第十四条房地产开发企业在编制项目规划设计方案时，应符合城市总体规划的要求，在进行项目建设前，应取得规划“一书两证”，并严格按规划要求实施，不得擅自变更规划批准的内容。

第十五条鼓励房地产开发企业开发建设上规模、上档次、物业管理优秀的住宅小区。严格控制在城市规划区内零星征地，分散建设。

第十六条二级建筑以上的房地产开发项目，必须进行方案设计和初步设计，才能编制施工图设计文件，并经建设行政主管部门进行施工图设计备案审查。

房地产开发项目必须组织公开招标，经有权部门批准可以实行邀请招标。房地产开发项目必须在建设工程安全监督和质量监督机构办理受监手续，并领取施工许可证后方可动工。未经批准，房地产开发企业不得擅自变更经批准的施工图设计文件和施工许可证内容。

第十七条房地产开发企业在项目建设过程中必须将主要事项如实记录在《房地产开发建设项目手册》中，并报项目所在地市、县(市)人民政府房地产开发主管部门备案。项目所在地市、县(市)人民政府房地产开发主管部门应当对《房地产开发建设项目手册》记录的内容进行检查备案，检查备案情况作为项目管理和资质管理的依据。

第十八条房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容,房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。

第十九条房地产开发项目必须经竣工验收备案后才能交付使用，才能办理房屋产权证；未经竣工验收备案的项目，市、县(市)人民政府房地产产权管理部门不得办理房屋权属登记。

第四章 房地产开发项目资本金管理

第二十条建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发项目资本金按项目工程总造价35%监控。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。

第二十一条房地产开发主管部门视开发企业在开户银行的帐户设立情况，确定资本金储存专户，并由房地产开发主管部门、开发企业、开户银行签订三方监控协议。在项目施工招标时，开发企业必须提供三方监控协议书和项目资本金专户储存缴存凭证。

项目资本金缴存数额确定后，未经房地产开发主管部门批准不得变动。房地产开发项目在扩大投资规模时，还应补足相应资本金。

第二十二条房地产开发主管部门应根据项目施工进度、工程款拨付及农民工工资兑付情况，按下列标准核定项目资本金的解控额度：

(一)基础完工经验收合格后解控40%；

(二)主体竣工经验收合格后解控40%；

(三)项目竣工验收备案后解控20%。

第二十三条房地产开发主管部门在收到房地产开发企业提出的项目资本金解控申请及质监机构出具的项目工程进度证明，经审定后即时出具资本金解控通知书，银行凭资本金解控通知书解控项目资本金。

第五章 商品房预售管理

第二十四条商品房预售应当取得商品房预售许可证。商品房预售应当提交下列证件(复印件)、资料：

(一)土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；

(二)营业执照和资质证书复印件；

(三)工程施工合同复印件；

(四)预售商品房分层平面图；

(五)高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上；

(六)已确定工程施工进度和竣工交付日期；

(七)商品房预售方案。

预售方案应说明商品房的位置、交付使用日期、交付使用后的物业管理等内容，并附预售商品房在总平面图的位置。

第二十五条房地产开发主管部门负责商品房的预售管理，并自受理商品房预售申请之日起10日内，作出审查决定。符合预售条件的，予以许可，核发商品房预售许可证明；不符合预售条件的，不予许可，并书面告知理由。娄底城区的商品房预售由市房地产局负责初审，市建设局负责审批发证。

未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。

第二十六条预售人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。

第二十七条房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实，不得进行虚假宣传。

第二十八条预售人与承购人应当签订书面的商品房买卖合同。预售人和承购人有权依法对《商品房买卖合同》示范文本的内容进行选择、修改和补充，但必须分别载明套内建筑面积、公摊面积、价格、交付日期、质量要求、装修标准、物业管理方式以及双方的违约责任等法律法规规定的必备内容。

第二十九条严禁房地产开发企业将已经预售的商品房进行抵押。

第三十条商品房预售款只能用于该商品房工程建设所需，不得挪作他用。

第六章 房地产开发经营管理

第三十一条商品房买卖合同实行备案制度。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的市、县(市)人民政府房地产产权管理部门办理登记备案手续。市、县(市)人民政府房地产产权管理部门应当自受理之日起15日内予以办理。

第三十二条房地产开发企业销售商品房，应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本，与买受人协商签订书面合同。

第三十三条房地产开发项目的转让和商品房的销售价格，由当事人商定。其中，经济适用住房的销售价格与租赁价格，实行政府指导价或者政府定价，并向社会公示。

第三十四条房地产开发企业向买受人交付商品住宅时，应当按照国家规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按照《住宅质量保证书》和商品住宅买卖合同的约定,承担保修和赔偿责任。

第三十五条房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限5年；

(三)供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。

其他项目的保修期限，由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。

第三十六条房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第三十七条房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制，向社会公布举报投诉的方式，保障买受人的合法权益。

第三十八条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内。办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十九条转让房地产开发项目，必须符合下列条件：

(一)转让人持有建设、发展和改革、规划、国土资源、房产等管理部门批准项目的有关文件；

(二)取得土地使用权证书；

(三)转让人已经支付全部应当缴纳的前期税费；

(四)转让人已经完成房屋开发投资总额(不含土地使用权出让金)的25%以上；

(五)受让人具备相应的房地产开发资质；

(六)受让人具备项目剩余投资额35%以上的项目资本金；

(七)法律法规规定的其他条件。

第四十条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更手续办理完毕之日起30天内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地的房地产开发主管部门备案。

第四十一条房地产开发企业与依法取得土地的其他单位和个人以入股、合资、合作等方式建房的，必须按房地产开发项目依法办理有关手续。

第四十二条房地产开发企业不得擅自变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。

第四十三条房地产开发企业应当定期向统计、税务、房地产开发主管部门等部门报送有关报表，准确反映房地产开发经营数据；及时向税务部门申报和缴纳税款。严禁偷税、漏税和随意减免税费。

第七章 法律责任

第四十四条未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第四十五条未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。

第四十六条违反规定,将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本办法第四十七条的规定处理。

第四十七条违反规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第四十九条违反本办法规定有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令改正,给予警告，有非法所得的没收非法所得，可并处1万元以上3万元以下的罚款：

(一)违反规定出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的；

(二)不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的；

(三)未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。

第五十条房地产开发企业违反本办法规定，向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不按规定履行保修义务的，房地产开发主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示，可处以5000元以上20000元以下的罚款。

第五十一条未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的，其预售行为无效，由房地产开发主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。

未经抵押权人书面同意且未书面通知购买人，将已经抵押的商品房进行预售的，其预售行为无效，由房地产开发主管部门责令退还预付款本息。

第五十二条国家机关及其工作人员在房地产开发经营管理中，有下列情形之一的，由有权机关根据情节轻重，依法予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)未达到资质条件而批准资质等级的；

(二)超过法定审批时间，符合条件而不审批的；

(三)不具备商品房预售条件，批准预售的；

(四)不具备抵押条件，批准抵押的；

(五)不符合房地产开发项目转让条，,批准转让的；

(六)滥用职权，随意处罚当事人的；

(七)以权谋私、贪污受贿的；

(八)违法违规向房地产开发企业收取费用的。

第八章附 则

第五十三条城市规划区以外国有土地上的房地产开发经营及管理，参照本办法执行。

第五十四条本办法自2007年6月1日起施行。原《娄底市房地产开发经营管理规定》（娄政发〔2002〕3号）同时废止。

主题词：城乡建设房地产管理令

分送：各县（市、区）人民政府，市经济开发区管委会、市政府各局委、各直属机构，有关企事业单位。

抄送：市委各部门，娄底军分区。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市中级人民法院，市人民检察院。

各民主党派市委。

娄底市人民政府办公室2007年5月17日印发