一、起草依据
根据原国土资源部等八部委《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发〔2016〕10号）和《湖南省自然资源厅关于推进工业用地弹性供应有关问题的通知》（湘自然资规〔2018〕1号），结合我市实际，制定本实施细则。
二、目的和意义
为进一步完善国有土地有偿使用制度，促进工业用地资源合理配置，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式，降低工业企业用地成本，提高工业用地节约集约利用水平。
三、主要内容
在我市范围内实行“弹性年期出让”、“先租后让”、“租让结合”三种供地方式并存的工业用地供应制度。
“弹性年期出让”供地方式是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业生命周期和用地单位意向等综合确定合理出让年期的供地方式。
“先租后让”是指确定一定的利用条件，先行以租赁方式将土地使用权在一定期限内出租给土地使用者，土地使用者向国家缴纳租金并进行开发、使用和经营活动，租赁年期内或租赁到期时经评估达到约定土地使用条件的，可申请办理土地出让手续的供地方式。
“租让结合”是指对厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地采用出让方式供应，对露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地采用租赁方式供应的供地方式。
弹性供应主要内容：
（一）出让年期设置。工业用地弹性出让年期设置为5种：10年、15年、20年、25年、30年。对于国家、省、市重大产业项目和战略性新兴产业项目等，确需超过30年土地使用期的，经市人民政府批准后，可合理提高弹性出让年期至35年、40年、45年、50年，但不得超过工业用地出让的法定最高年限50年。采取先租后让方式供应的，租赁年限原则上不超过10年。采取租让结合方式供应的，出租部分的单次租赁年限一般不超过5年。
（二）供应程序包括用地申请、拟定供地方案、实施出让、签订合同、签订监管协议。
（三）定价机制。对法定最高出让年限的工业用地出让底价进行年期修正，确定弹性供应工业用地的出让（租赁）底价。对租让结合中的租赁土地，年期修正系数为租赁年期与法定最高出让年限的比值。采取先租后让供应的，土地租赁期间租金根据最终成交价格进行年期修正后确定，年期修正系数为租赁年期与使用年期的比值，土地出让期间出让价款为最终成交价格减去租赁期间所交租金。
（四）价款（租金）缴纳。受让方应当在土地使用权出让合同签订之日起（1个月内）付清所有土地价款。若采用分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人第一期须在签订合同前缴纳超过50%的土地价款，余款按合同约定及时缴纳，但最迟不得超过一年，并按中国人民银行公布的同期贷款利率向出让人支付利息。承租方在签订土地租赁合同后1个月内一次性缴纳全部租金。
（五）考核评价机制，开发园区为实施考核评价的第一责任人。按照“谁提出、谁监管”的原则，各相关职能部门应对工业用地出让（租赁）合同履约情况、土地利用情况进行监督。土地使用者未履行合同约定的，履约监管部门有权责令土地使用者限期改正；逾期不改正的，由开发园区报自然资源部门，由自然资源部门依法解除合同，无偿收回土地使用权。
（六）续期管理。土地使用权人应至迟于出让期限届满前1年或租赁期限届满前3个月向开发园区提出使用权续期或租赁转出让的申请，经考评通过的，报出让人（出租）批准予以续期或协议办理租赁转出让手续的，重新签订土地使用权出让（租赁）合同，续期使用年期原则上不得超过原使用年期，续期价格的确定仍按前述规定执行。考评未通过的，在土地使用期限内分别给予出让和租赁土地至多1年和3个月的整改期。使用权人未提出续期或租赁转出让申请的，因整改期满仍未达到考评要求，并申请未获批准的，由土地出让（租赁）方无偿收回土地使用权，地上建（构）筑物及附属设施的处置按合同约定和履约监管协议执行。
（七）转让（租）管理。达到法定的转让（租）条件后，经出让（租）方同意，工业用地受让（承租）方可到相关行政主管部门办理转让（租）手续。依法转让（租）后的土地使用年期为土地出让（租赁）合同中约定的剩余年期。剩余年期到期后，新的受让（承租）方可以按照规定申请续期。工业用地先租后让供应的，土地使用权、地上建（构）筑物及其附属设施在土地租赁期间不得办理转租。
（八）退出管理。因受让方或承租方自身原因需终止项目投资建设或运营的，可申请解除土地出让或租赁合同，经出让（租）方同意后按照约定终止合同，收回建设用地使用权，返还剩余年期土地出让（租赁）价款，地上建（构）筑物及其他附属设施的处置方式按照合同约定和履约监管协议执行。因不可抗力或政府原因导致土地使用者不能按合同约定期限开竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，可提前30日向出让（租）方提出延期申请，经出让（租）方同意后相关期限可以顺延，但顺延期限不得超过1年。
（九）办理不动产登记、报建与抵押融资。出让（租赁）土地使用者可持国有土地使用权出让（租赁）合同等相关材料依法申请办理建设用地规划许可证及不动产登记。租赁土地使用权转为出让土地使用权的，土地使用者应持原不动产权证书、租赁合同及协议出让合同等相关材料，申请办理不动产权登记，不再变更建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。采取弹性年期出让、先租后让、租让结合方式取得的工业用地使用权，在办理项目核准、规划、建设、抵押融资等手续方面，与法定最高出让年限50年的工业用地使用权具有相应权能。
对因公共利益需要协议有偿收回使用年期未届满的工业用地，可参照《娄底市土地储备管理办法》执行。