关于制定《娄底市物业专项维修资金增值收益
引入电梯维修保险机制改革试点实施方案》的
政策解读
根据《中华人民共和国民法典》、《住建部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）、《湖南省住房和城乡建设厅关于推广株洲市物业专项维修资金增值收益使用改革试点成果的通知》等文件精神，娄底市住房保障服务中心组织起草了《娄底市物业维修资金增值收益引入电梯维修保险机制改革试点的实施方案》，现就有关情况说明如下：
一、制定《娄底市物业维修资金增值收益引入电梯维修保险机制改革试点的实施方案》的必要性
随着城市发展，电梯保有量呈井喷式增长，且与人民群众的生活日益密切，因此电梯日常运行与安全管理日益成为政府、百姓关注的焦点。但在实际管理过程中，一方面电梯管理难，维保困难、故障频出成为业主反映强烈的突出问题，与老百姓的对电梯日益增长的安全与使用需求相矛盾，与电梯相关的政务投诉不断增加，政府职能部门与小区业主都在急切寻找破题之解。另一方面物业维修资金使用还存在使用难的问题。
我省株洲等地积极探索物业专项维修资金增值收益用途改革，坚持创新引领，由住建等部门与保险行业密切合作，以电梯维修保险为突破口，在全省率先创新维修资金增值收益引入保险兜底保障和监管机制，初步形成了维修资金增值收益使用引入“保险＋服务”的创新模式，有力提升市域治理体系和治理能力现代化水平。利用“保险＋服务”的市场化机制，创建住宅小区电梯“用、管、修、保”责任方全过程参与，点对点监督新模式，达到了提高住宅小区电梯安全管理水平，降低电梯安全风险，提高维修资金使用效益的目标。株洲市引入电梯保险改革试点三年，株洲城区购买保险的电梯数由2021年的503台增加到2023年的3427台，2023年参保电梯共维修1382次，保险机构支付维修费用668万元，维修周期天左右，业主投诉为零，对比2023年未购买保险的约3500台电梯，维修资金维修电梯224台次，支付637万元，维修周期15天左右，仅市长热线就投诉1157起。综合来看，株洲市改革创新试点工作有较强的推广，延伸和拓展价值。
2024年2月20日，省委书记沈晓明在人保财险湖南分公司调研时，对该创新工作予以关注批示。3月18日，省委常委、常务副省长张迎春批示：株洲改革试点极有意义，要求加强推介推广，防患于未然，确保我省住宅电梯安全。省委改革办还专门开展实地调研，总防患于未然结形成了“住宅专项维修资金增值收益引入电梯保险机制”改革经验。省住建厅专门下发通知，明确要求各地学习借鉴和复制推广，确保改革试点成果落地见效，惠及更多人民群众。目前我省怀化、湘西、郴州、湘潭等地市相继启动试点工作。
娄底市目前电梯总数已达5064台，其中在使用电梯5064 台，其中安装二年以上电梯共有4988台，随着高层小区的电梯投入使用年限越来越长，出现了电梯故障越来越多，电梯维护的质量参差不齐，故障处置时效周期长，维修资金筹集较为困难等矛盾。依照政策，电梯维修的资金主要来源为业主缴纳的住宅专项维修资金，但现实生活中，维修资金一直存在使用难、使用率低、流程繁琐的情况，于是产生了“双重困局”：电梯难修，维资难用。因此我市可借鉴株洲市经验，在全市试点构建物业维修资金增值收益引入电梯维修保险制度很有必要。
一是推动责任主体从被动监管向主动防范转变的需要。引入保险机制建立维保择优机制，通过保险费的费率杠杆、维保服务的准入门槛、安全隐患告知等多种形式，倒逼电梯安全各责任主体提高日常管理维护水平和管理水平，推动电梯安全各责任主体从被动监管向自觉防范转变，从“价格竞争”向“质量竞争”转换，促进电梯维保市场规范化。
二是政府监管部门提供质优、高效、低成本监管的有效手段。引入保险机制参与到电梯维修保养服务的监管过程，可以切实解决目前小区电梯数量急剧增加与监管人员“专业知识缺失和信息不畅”矛盾突出的问题。政府部门在原有定期检验的基础上又增加了一道保险机构物联网平台的日常监测体系的有效防护。
三是推动电梯安全管理单纯依靠行政监管向社会多元共治转变的需要。通过增值收益引入“电梯维修保险”改革，实现将电梯安全管理各方主体责任通过第三方加以约束，推动政府部门工作理念从监管设备为主向监督安全管理责任主体为主转变。
二、制定《娄底市物业维修资金增值收益引入电梯维修保险机制改革试点的实施方案》的政策依据。
2018年国务院办公厅《关于加强电梯安全工作的意见》（国办发[2018]8号），明确指出“创新保险机制，优化发展“保险＋服务”，发挥保险的事故赔偿和风险预防作用，促进电梯使用管理和维保水平提升”。
2015年10月住房和城乡建设部办公厅 财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办发[2015]52号）：各地应当以当前维修资金使用管理中存在的问题为导向，借鉴国内外先进经验，根据本地实际情况，积极探索在维修资金使用中引入商业保险等制度创新，进一少发挥维修资金对于保障住房正常使用的积极作用。
2023年10月市场监管总局《电梯安全筑底三年行动方案（2023-2025）》中明确：鼓励推广维修资金增值部份购买保险、“保险十服务”、电梯养老保险等保险新模式。
2023年10月省住建厅下发《关于推广株洲市物业专项维修资金增值收益使用改革试点成果的通知》，要求各地市要实地学习借鉴株洲经验，复制推广“株洲模式”，确保改革试点成果落地见效。
2024年4月3日湖南省安委会《关于印发<株洲市探索住宅专项维修资金增值收益引入电梯保险机制>的通知》，要求结合实际学习借鉴，积极行动强化事前防范。
三、《娄底市物业维修资金增值收益引入电梯维修保险机制改革试点的实施方案》起草过程
（一）全面深入调研学习株洲的试点工作经验。
1主要做法。
围绕“提高资金使用效益，加强电梯安全管理”的思路，株洲市用改革的办法破解了四大难题。一是建立增值收益统筹账户，解决保费从哪儿来的问题。通过引入银行竞优机制，资金上浮利率部分就定义为增值收益。由于增值收益是通过政府统筹管理才产生的，所以在“统筹所得统筹用，业主的钱用于业主”的大原则下，还创新设立了“统筹账户”，按幢或单元建账，增值收益全部纳入统筹账户管理，为该幢或单元的电梯购买保险，解决业主急难筹盼的电梯问题。通过增值收益这一切入点，实现了“死钱变活、活钱用好”，以创新方法解决了电梯保险“钱从哪来”的问题。二是优化，流程免签字表决，解决推广签单难的问题。在使用上，“株洲方案”对电梯进行了划分，对于运行时长在5年以上的电梯，由3名相关业主、业主委员会，或物业公司提出申请，通过社区报备同意可直接进入公示程序，公示期间无异议即可购买，不再需要组织业主表决，并且保险协议一次签3年，无书面异议即可自动续保，这个做法大大降低了推广签单的难度。2021年实施的《湖南省物业管理条例》第五十五条就提出维修资金应急使用，即出现一些紧急情况可跳过业主表决直接动用，原则是“先使用再公示”，电梯故障就列在其中，并且属于最高发的事件，购买电梯维修保险本质上是让事故后处理变成事前预防。四是引入保险机制。电梯维修保险是基于物联网系统的“保险+服务”的模式，一方面，保险对电梯在使用过程中发生的故障维修费用进行赔付，每台电梯每年的责任限额为8万元；另一方面通过“电梯卫士”物联网系统智能监督电梯维保工作，进行风险减量措施，既能够保证电梯在源头上维保到位，降低电梯故障率，又能够在出现故障之后，及时得到维修，以此建立起电梯“用、管、保、修”的长效机制。
2主要成效。
一是电梯维修资金有保障了。通过为电梯投保电梯维修保险，只需缴纳一定的保险费，可获得在保险期内较大金额的保险保障，放大了资金效应。二是电梯故障处置变快了。以往小区电梯故障维修周期最短 7天，引入保险机制后，试点小区的所有电梯故障全部在 30 分钟以内响应，重大故障维修答复不超过 24 小时。三是电梯保养质量变高了。引入独立研发的“PICC电梯卫士”系统，对投保电梯维修保险的电梯提供现场巡检+后台运行监管服务，小区电梯的维保质量显著提高，试点电梯的维保时长保证在40-70分钟。四是电梯相关投诉变少了。试点小区迄今为止，没有一起因电梯故障申请使用维修资金，没有一起因为电梯故障引发的市民投诉。
（二）结合娄底实际，因地制宜拟订《娄底市物业维修资金增值收益引入电梯维修保险机制改革试点的实施方案》
在全面深入调研其它地市的经验做法的基础上，市住房保障服务中心分析研究了相关政策依据，对当前全市物业专项维修资金及其增值收益，以及全市电梯的运行现状进行了评估，就相关情况向市住建局和市场监管局多次进行沟通汇报，在听取了相关部门的建议和意见后，结合娄底实际，初步拟订了《娄底市维修资金增值收益引入电梯维修保险机制改革试点实施方案》。2024年12月9日向娄星区人民政府、经开区管委会、市物业协会、保险机构等相关单位发送了《娄底市维修资金增值收益引入电梯维修保险机制改革试点实施方案（征求意见稿）》，并充分听取和吸收了反馈建议和意见。
四、《娄底市物业维修资金增值收益引入电梯维修保险改革试点的实施方案》需要说明的主要条款
《娄底市物业专项维修资金探索增值收益引入电梯维修保险机制改革试点实施方案》是优化株洲模式的基础上，结合我市实际而起草制定，方案从指导思想、基本原则、工作目标，工作措施、实施步骤、保障措施六个方面进行了部署安排。重点说明以下三点：
（一）、创新建立用维修资金增值收益购买电梯维修保险机制
由市物业专项维修资金管理中心将通过规模组合存款和竞优存储的方式，与专户银行约定，在中国人民银行规定的定期存款基准利率基础上，上浮产生的利息差，确定为维修资金增值收益。按照“统筹所得统筹使用，业主的钱用于业主”的原则，维修资金增值收益由市物业专项维修资金管理中心统一以单元为单位建立统筹账户，维修资金的增值收益可用于购买商业电梯维修保险。
对试点住宅小区运营时长两年以上的电梯，建立有增值收益统筹账户的小区可由3名以上利益相关业主和业主委员会（无业主委员的由所在社区），或受业主委托的物业公司代业主可向娄星区住建局、经开区住保城北服务部两个试点区域申请计划使用维修资金增值收益购买商业电梯维修保险，在物业管理区域采用“15天公示无异议”方式即可购买，不再进行业主投票表决;电梯运行时长不满两年的，购买电梯维修保险的仍需相关业主依法依规按单元全体业主表决机制投票表决。
保险机构对购买“电梯维修保险”的电梯在正常合理的使用过程中发生故障，保险公司按合同约定负责赔偿实际支出的合理和必要的修理、更换费用。并通过“保险+服务”的风险减量措施，对电梯运行情况进行安全监控，数据分析，风险预警，提提供电梯安全技术支撑，逐步提升电梯维保质量，降低电梯故障发生率，建立电梯安全运行的长效机制，实现维修资金对电梯安全运行的经济社会效益最大化。
（二）试点实施步骤、试点范围和相关试点承办单位的确定。
维修资金增值收益引入电梯维修保险是一项机制创新，我市按照积极稳妥的原则有序推进，先试点、在基本成熟之后再推广。由于试点过程可能存在反复和需要不断完善，因此试点期限暂定三年;试点区域确定娄星区和经开区作为试点区县，先在试点区域选取一定数量的住宅小区电梯样本投保，检验试点成效，在全面深化试点阶段，再认真总结前期试点成效和经验，将改革措施制度化，建立工作长效机制;在承保机构的选定上，通过公开、公正、公开的方式依法选定有一定经验和服务能力的保险机构配合试点。
（三）加强组织领导。
成立娄底市物业专项维修资金增值收益改革试点工作专班，由市政府分管副秘书长任专班负责人，市住建局和市市场监管局主要负责人任专班副负责人，市住建局、市市场监管局、市住房保障服务中心等相关部门负责人，以及娄星区人民政府和娄底经开区管委会相关负责人为成员，办公室设在市住房保障服务中心，由市住房保障服务中心主要负责人任办公室主任，负责统筹调度日常工作事务。工作专班定期召开联席会议，研究解决相关工作。