关于《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》的政策解读

一、制定文件的目的及背景

目的：为进一步加强我市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益。

背景：近些年来，国家、省相继颁布了一系列的法律和政策文件，对物业管理工作作出新的部署，提出新的要求。特别是《中华人民共和国民法典》实施后，在物业合同、物业服务收费等方面有了新规定。湖南省发改委新修订了《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号，以下简称《办法》）。为推进《办法》顺利实施，以及我市物业服务收费管理相关规定与《办法》相衔接，应结合我市实际出台相应的物业收费管理文件。

二、起草依据

    根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省发展和改革委员会关于印发<湖南省定价目录>的通知》（湘发改价调规〔2023〕125号）、《湖南省发展和改革委员会 湖南省住房和城乡建设厅 湖南省市场监督管理局关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘发改价费规〔2022〕271号）等。

三、主要内容

《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》共十六条，主要包括以下内容：

一是明确了物业服务收费实行统一政策、分级管理。市发展和改革部门会同市住房和城乡建设部门负责城区内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定，县（市）发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。市、县（市、区）住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市、县（市、区）市场监督管理部门负责本行政区域内物业服务人价格收费行为的监督检查，对违反相关法律法规和价格管理政策的行为依法进行查处。

二是明确物业服务收费实行政府指导价范围。业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费（以下简称普通商品住宅前期物业服务费）的收取标准（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。保障性住房、老旧小区的物业服务费收取标准可参照本通知规定执行。

三是明确了政府指导价的普通商品住宅前期物业服务等级和收费基准价标准。实行政府指导价的住宅公共性物业服务项目包括综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养及维修服务等五项。服务等级根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为一级、二级、三级、四级、五级，等级从低到高，最低为一级，最高为五级。

四是明确了备案审查相关要求。实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，持物业服务收费申请报告、营业执照及统一社会信用代码、《前期物业管理合同》（《前期物业服务协议》）、《娄底市普通商品住宅前期物业服务收费备案表》、前期物业管理中标通知书（中标备案表)等资料报发展改革部门审查备案。物业服务企业在具体收费时，服务质量等级不得低于备案等级，收费价格不得高于备案价格。

五是明确了物业服务收费形式，计费单位和计费时间。实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。物业服务费根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。

六是明确了物业服务费用交纳义务人，前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳。业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。

七是明确了前期物业服务期间娄底市城区普通商品住宅空置房优惠幅度、物业改变使用性质的收费政策及要求。业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，以两年（或24个月）为一个连续（不间断）交费周期，及时按期交费的按不超过70%交纳；未按期交费的按不超过80%交纳；业主与物业服务人有其它约定的按约定标准执行。

普通商品住宅改变使用性质用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。杂屋、车库改变使用性质用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营、为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。

业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。

八是明确已购车位服务管理费及装修服务费、装修垃圾清运费等相关事项。实行政府指导价的已购车位物业服务管理费收费标准：1级-3级服务单个车位30元/月，子母车位40元/月；4级服务-5级服务单个车位40元/月，子母车位55元/月；装修服务费按房屋每平方米建筑面积计算，高层带电梯房90㎡（含）以下的120元/户、90㎡-144㎡（含）的180元/户、144㎡以上的240元/户，多层不带电梯房90㎡（含）以下的100元/户、90㎡-144㎡（含）的150元/户、144㎡以上的200元/户。装修垃圾清运费，委托物业服务人清运的按不超过3.5元/㎡（含）协商收取（不含建筑垃圾处置费用）。如有墙体拆除产生的建筑垃圾，墙体拆除产生的建筑垃圾清运费由物业服务人根据业主拆除墙体的实际情况和业主据实协商收取，最高不超过70元/㎡（含）。

九是明确了《通知》中未明确的物业服务收费事项执行要求。其他未明确的物业服务收费事项按照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）规定执行。

十是明确了《通知》执行时间及有关要求。《通知》自2025年7月1日起施行，之前有关物业服务收费规定与本通知不一致的，以本通知为准。本通知实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后或终止解除后按本通知规定执行。

娄底市发展和改革委员会

2025年5月23日