近日，市政府在综合加强和规范娄底存量房交易税收征管的基础上，制定了《娄底市人民政府关于加强娄底中心城区存量房交易税收征管的通告》。现解读如下：

一、制定该文件的必要性和基本情况

对存量房交易（即二手房交易）,买卖双方当事人应根据合同签订交易价格据实向房屋所在地税务机关申报缴纳存量房交易税收，但在实际税收征管中，存量房交易双方签订“阴阳合同”所形成的税收风险大量存在，严重扰乱正常的税收秩序，损害了广大纳税人和国家的合法利益。对此，财政部国家税务总局下发《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号），自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要求应用房地产估价技术进行全面评估，在合同交易价格低于税收评估价格时，采用税收评估价格作为计税依据征收税款，严禁不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税行为。

娄底中心城区于2016年启用存量房交易评估系统（以下简称“评估系统”）对存量房交易实现信息系统自动生成评估价格，最大程度减少人工干预和自由裁量，大大提升税收征管的质量和效率。但随着近年房地产市场交易变化，价格上涨，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，主要集中在评估系统依据2016年采集的价格数据库已明显过时，系统生成的存量房评估价格与市场价格已严重不符，急需依据市场实际对存量房交易数据库组织重新采集和评估模型的优化升级，以满足当前对存量房交易税收的精细化管理需求。

二、制定依据

1.中华人民共和国税收征收管理法；

2.《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）；

3.《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）；

4.《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》（税总发〔2013〕129号）。

三、制定过程

娄底市税务局于2022年3月启动存量房交易评估数据采集更新工作。通过招标具有专业资质的评估公司，依照规范程序，先后组织开展2轮对中心城区住宅类、非住宅类存量房交易数据的市场外业调查和数据采集，共采集娄底中心城区住宅类854个小区、4870栋楼栋、23924条案例；非住宅类160个小区、3351栋楼栋、47662户房产。融合评估、地理信息、大数据和IT技术，应用《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）中适用于应税房地产批量估价的多元回归分析法（测算小区各栋基准价）结合标准价调整法，共计对城区230108个住宅、47662个非住宅按照“一房一价”实时测算生成交易评估价格。根据对比测试，更新后的娄底中心城区存量房交易评估价格平均增幅在50%—60%，基本与近年娄底中心城区存量房市场价格上涨趋势相符。

《通告》经财政、住建、自规、税务等相关部门会签，并提请市司法局进行了合法性审查，2022年12月1日，市政府第23次常务会议对《通告》（送审稿）进行了审议。根据市政府常务会议精神，2023年2月，我局按程序报市政府发文。

四、该《通告》的主要内容

1.启用时间。2023年4月1日起在娄底中心城区启用更新后的“纳税评估系统”对存量房交易进行纳税评估。

2.计税价格确定原则。纳税人申报的交易价格高于评估价格的，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格低于评估价格且无正当理由的，按存量房评估价格征税。

3.新旧业务处理。对更新的“纳税评估系统”启用前已发生的存量房交易，纳税人应在2023年3月31日前履行完纳税义务，否则将按照更新后的“纳税评估系统”对存量房交易进行纳税评估。

4.争议处置。纳税人对税务机关确定的计税价格有异议的，按照《湖南省存量房交易计税价格异议处理办法》（国家税务总局湖南省税务局公告2018年第8号）有关规定执行。