关于《娄底市人民政府关于公布娄底市本级

城镇基准地价更新及城区标定地价更新成果（2025年）的通知》的政策解读

近期，市人民政府发布了《娄底市人民政府关于公布娄底市本级城镇基准地价更新及城区标定地价更新成果（2025年）的通知》（以下简称《通知》）。现解读如下：

一、政策出台背景

基准地价是我国公示地价体系的核心组成部分，原则上每三年全面更新一次，超过6年未全面更新的，宗地评估不得使用基准地价系数修正法，集体决策确定土地供应底价时不能作为依据。我市上轮基准地价成果估价期日为2020年3月1日，距今已满6年。同时，随着我市社会经济的高速发展，城区建设不断加快，一大批市政建设项目、城市提质城建项目的实施，城市区位条件得到了进一步改善，城市品位得到了进一步提升，原有基准地价成果已不能满足当前土地市场管理工作的需要。

标定地价也是我国公示地价体系的重要组成部分，具有具体直观且能及时准确反映地价变化情况等特点。根据2022年《关于转发<自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》（湘自然资办发〔2022〕40号）、《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知（湘自资办发》〔2022〕23号）、《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）等文件要求，加快城镇基准地价和标定地价为核心的公示地价体系制定和更新工作。

鉴于此，为保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性，精准公示地价，发挥地价杠杆作用，促进全市社会经济持续健康发展，我市于2024年10月启动新一轮城镇基准地价更新及城区标定地价更新工作。

二、目的及意义

本轮基准地价更新是深入贯彻落实习近平生态文明思想，加强自然资源管理，健全自然资源高效利用制度，完善自然资源价格体系的重要基础性工作，将有效发挥土地价格杠杆对生态环境保护和资源节约集约利用的引导作用。主要体现在：

（一）了解娄底市城区土地市场发育的情况，掌握娄底市城区土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势；（二）建立全面的基准地价体系，使土地估价结果符合娄底市城区实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；（三）实现对娄底市城区基准地价的全面了解和科学调控，使全市地价处于合理水平，以促进地产市场的有序发展，为加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据；（四）提高政府驾驭土地市场的能力，为征收土地税费，制定土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，促进全市社会经济持续健康快速发展。（五）满足高效、快捷评估宗地价格，对大量小面积个人办理划拨土地使用权转出让宗地地价评估的需要。

三、制定依据

（一）主要法律、法规、政策依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《中华人民共和国资产评估法》

3.《中华人民共和国土地管理法》

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》

5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

6.《关于转发<自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》（湘自然资办发〔2022〕40号）

7.《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知（湘自资办发》〔2022〕23号）

8.《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）

9.《湖南省自然资源厅办公室关于转发<自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知>的通知》

10.《湖南省自然资源厅关于同意公布实施娄底市本级城镇基准地价更新成果的函》（2025年8月9日）

（二）主要技术依据

1、《自然资源分等定级通则》(TD/T 1060-2021)

2、《自然资源价格评估通则》(TD/T 1061-2021)

3、《标定地价规程》(TD/T1052-2017)

4、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

5、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

6、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）

7、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）

四、主要内容

（一）基准地价更新主要内容

娄底市本级城镇基准地价更新是在城市土地利用现状调查、国土空间总体规划的基础上，结合当地社会、经济条件及地价变化资料，对城市土地进行定级、估价和编制宗地地价修正体系。本轮基准地价更新后，部分商服用地价格据实下调，部分居住用地价格合理上调，工矿仓储用地、公管与公服用地、公用设施用地依成本微调，整体结果与娄底土地市场、房地产市场运行态势契合。主要内容具体为：

1、城区土地定级调整、价格更新。根据自然、经济、社会状况及上轮级别划分的结果，对城区商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地的土地级别进行调整；在划定土地级别的基础上，分别评估城区商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地的级别基准地价，并针对临路的商业服务业用地测算路线价。

2、乡镇土地定级调整、价格更新。根据影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，调整建制镇土地级别；在级别调整的基础上，对各类用地基准地价进行测算。

3、宗地地价修正体系更新。根据各不同区域的实际情况，分别建立城区、建制镇的商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地的宗地地价修正体系。

（二）标定地价更新主要内容

本次标定地价更新工作根据娄底市《国土空间总体规划》（2021—2035年），结合城区最新的城镇基准地价更新成果对公示范围及标定区域进行了优化与完善，同时根据我市最新的土地、房地产市场情况以及相关文件对标准宗地进行了评估。具体的内容如下：

1、标定地价公示范围的划定。根据娄底市国土空间总体规划、娄底市地籍数据库等相关资料，并结合标定地价评估范围划定的有关原则、要求以及娄底土地市场交易案例资料，按商、居、工用途分别划定相应的标定地价公示范围。

2、标定区域的划分。在娄底市已有土地级别或均质地域的基础上，结合娄底市土地利用、市场发育程度，考虑区位因素，土地的位置、面积、形状、深度、临街状态等，采用多因素综合评价法并结合地价水平归纳法等划定标定区域。

3、标准宗地的布设及选取。在标定区域划定的基础上，按照标准宗地的布设要求以及选取方法，针对商、居、工三大土地用途分别选取出该标定区域内具有代表性的标准宗地。

4、标准宗地地价的评估。根据各标定区域内的土地市场发育程度、交易案例、房屋租金水平、征地拆迁补偿标准等基础资料，分别采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法对标准宗地进行评估，最终确定标准宗地价格水平。

5、标准宗地地价修正体系的建立。根据宗地地价修正原理，分析地价影响因素，选择商业服务业用地、居住用地和工矿用地的影响因素及权重来建立标准宗地宗地地价修正体系。